DZĪVOKĻU TIRGUS APSKATS 2024.g. VALMIERĀ
Kopumā aizvadītajā gadā Valmierā reģistrēti 203 darījumi ar dzīvokļiem. Salīdzinot, 2023.gadā reģistrēti 169 darījumi.
Vidēji mēnesī 16-17 darījumi, par diviem vairāk nekā 2023.gadā.
Bet šo pozitīvo tendenci radīja jaunās celtniecības dzīvokļu piedāvājums un reģistrācija, kopā 19 dzīvokļi.
Noapaļojot 15% tirgus darījumu palielinājums.
Visvairāk darījumi tradicionāli reģistrēti ar divistabu dzīvokļiem – 109 (2023.g. -87; 2022.g.-109), no kuriem 10 jaunais projekts.
Otrajā vietā reģistrēti darījumi ar vienistabas dzīvokļiem – 59 , salīdzinot 2023.g.- 45.
Trīsistabu – 38 darījumi, no tiem 9 jaunais projekts), 2023.gadā 32 darījumi.
Četristabu – 6 darījumi (no tiem viens 5 istabu), 2023. gadā 5 darījumi, 2022.g.-3 darījumi.
Redzam, ka 1-3 istabu dzīvokļu tirgus situācija kopumā līdzīga kā 2022.- 2023.gados.
4 istabu dzīvokļu tirgus pilsētā praktiski nepastāv. Tie ir atsevišķi pārdošanas gadījumi, pēc pacietīgas objekta reklamēšanas vai laimīgas sagadīšanās.
Par cenām.
Pētot piedāvājumu reklāmās, redzams, ka psiholoģiski pieņemamākā cena ko vēlētos saņemt pārdevēji ir virs 1100 – 1400 EUR/m2.
Pieņemu vēlamo cenu 1000 EUR/m2, jo sekojot reklāmām un pēc tam salīdzinot ar reģistrētajiem darījumiem redzams, ka daudzi dzīvokļi tirgū tiek piedāvāti mēnešiem ilgi, ir rekordisti kas tiek “tirgoti” gadu un ilgāk. Pārdevēji laiku pa laikam cenu samazina. Rezultātā vēl no pēdējā piedāvājuma dzīvokļi tiek pārdoti 5-15% un vairāk lētāk. Rekordistiem ir cenas samazinājums 10-15 tūkstoši un vairāk, bet vidējais 3-6 tūkstoši ir gandrīz tradicionāli pēc vairākiem mēnešiem reklamēšanas. Rezultātā tiek zaudēts gan laiks gan arī finansiāli.
Apskatot reģistrētos darījumus 2023.gadā 1-2 istabu dzīvokļi virs 1000 EUR/m2 ir pārdoti 40, jeb 1/4 daļa ( 20% ) no kopējā skaita. Bet cenas lielākoties vienalga ir 1000-1100 EUR/m2 robežās. Izņēmums ir labi remontēti ar iekārtām un centra rajonā jaunākajās mājās, kā arī mazās platības dzīvokļi.
Atšķirībā 3 istabu par cenu virs 1000 m2 pārdoti 9, jeb 30 %.
Atsevišķi jāvērtē jaunā projekta 2-3 istabu dzīvokļi. Bet arī tiem 2 istabu cenas ir tikai 1300, atsevišķiem 1400-1600 EUR/m2, jeb pārdošanas cenas 68-95 tūkstoši EUR.
Jaunā projekta 3 istabu pārdevumus par 110-125 tūkstošiem par dzīvokli drīzāk jāuzskata par tirgus izņēmumu, jo pārrēķinot tie tāpat ir tikai ap 1600 EUR/m2, atpaliekot no Rīgas jauno projektu cenām.
Dažās publikācijās esmu redzējis pārspīlētus datus.
Atšķirībā no pagājušā gada apskata, neiedziļināšos cenas apskatos dažādām dzīvokļu māju sērijām. Jo vidēji nekas īpaši nav mainījies. Lielākā daļa darījumu joprojām tiek reģistrēta amplitūdā 700 – 950 EUR/m2.
Pārdevēji vēlamo cenu nedabū, pircēji nežēlīgi nokaulē to. Ttie kas to nesaprot tur savus dzīvokļus tirgū par paaugstinātu cenu un palīdz pārdot citiem, kuri rīkojas elastīgāk.
Diemžēl līdzīgi cenas tur arī starpnieki un aģentūras.
Pircēju kļūda.
Salīdzinot darījumu cenas ar dzīvokļu platību, redzams, ka šo vēlamo cenu sasniedz mazākās platības dzīvoklīši. Diemžēl arī vecākajās mājās. Bieži pircēji pat īsti nesaprot ko pērk, jo viņu acīs divistabu dzīvoklis ir divistabu dzīvoklis, bet platība var būt no 26 m2 līdz 52 m2 bet reklāmā tie tiek piedāvāti vienā cenā, mazāki bieži pat dārgāk.
Vēlamo cenu pārdevēji dabū par labi izremontētiem dzīvokļiem, tas neattiecas uz lēto “eiroremontu”. Ja arī viņiem nokaulē tos 5-10% no reklāmas, tad vismaz nav ilgi jāpārdod. Tiesa ir jāapsver remonta ieguldījumi pret ieguvumu pārdodot. Pāris gadus apdzīvots dzīvoklis jau vairs īsti neietilpst kategorijā “svaigs remonts”.
Negribētos teikt, ka Valmierā pieaugs dzīvokļu cenas, jo tās tāpat ir gandrīz Rīgas cenas, bet būs vieglāk nopirkt un pārdot. Tas atkarīgs arī no banku atsaucības kredītu jomā, jo lielākā daļa darījumu joprojām notiek ar aizņēmumu palīdzību.
Interesantākās ir reklāmas par dzīvokļu pirkšanu Valmierā. Populārākajā portālā vidēji vienlaicīgi ir 10 un vairāk reklāmas ar piedāvājumiem pirkt dzīvokli. Tās tiek regulāri atjaunotas, reizēm mainās kāds telefona nr. Visbiežāk gan piedāvā pusi reālās tirgus cenas.
Uz katru reklāmas piedāvājumu arī ir interesanti zvani vai biežāk e-pasti ar piedāvājumiem krietni zem reklāmas cenas un piebildēm, nauda ir kontā, pērkam uzreiz. Tālāk bieži seko piedāvājums, mēs palīdzēsim pārdot.
Pārdevējiem
Apskatīsim piedāvājumu uz šo brīdi populārākajā reklāmas portālā.
Piedāvājumā 14 vienistabas dzīvokļi, 21 divistabu dzīvoklis, 6 trīsistabu, 3 četristabu.
Ja salīdzina ar vidējo darījumu skaitu mēnesī, tad izredzes pārdot dzīvokli ir apmēram:
1-3 istabas – 1 : 3
4 istabu - 1 : 8
Nav ņemts vērā piedāvājums reklāmā kas nosacīti atrodas arhīvā, kopā šobrīd apmēram 100 dzīvokļi, bet var pieņemt ka kādi 10% no tie ir pārdoti un kādi 20% ir pārdomājuši pagaidām pārdot, jo nevar atrisināt visas dzīves problēmas, pārdodot mazu dzīvokli vietā nopirkt lielu dzīvokli vai pat privātmāju.
Iespēja reāli pārdot dzīvokli ir tikai pie nosacījuma, ka tas tiks piedāvāts, vai arī cena tiks samazināta tuvināti tā brīža reālajai tirgus cenai, nevis skaitlim ko esmu izdomājis un ielieku reklāmā. Gadās gan ka arī loterijās kāds laimē, bet reti.
Īsti ticēt ka kaimiņš pārdeva par tik un tik, bet mans dzīvoklis ir labāks, nav pamata. Reģistrācijas dati parasti ir vairāki tūkstoši mazāki nekā tika reklamēts.
Statistika ir nepielūdzama.
Labākais veids kā pārdot savu dzīvokli ir uzklausīt piedāvājuma cenu un tirgot to uz augšu. Ja interesē kā to izdarīt piezvani – izstāstīšu ko darīt un kā darīt. Vari man ticēt, dzīvokli ir iespējams pārdot mēneša laikā un par cenu kas par 5-15% pārsniedz tā brīža tirgu.
Ja esi gudrāks pats, droši cīnies, vēlu veiksmi!
Ojārs
Aģents006